אחוזת צהלה בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל-מחוז ת"א ואח'

פסק דין

1.התובעת [להלן : " אחוזת צהלה "] הינה חברה המתמחה בהקמה ותפעול מרכזי מגורים לקשישים [ להלן : " בתי דיור מוגן " ] .

הנתבעים 1-2 הינם הבעלים של המקרקעין . הנתבע 1 [ להלן :"המינהל"] הינו הבעלים של 59% מזכויות הבעלות, והנתבעת 2 [ להלן : "העיריה"] הינה הבעלים של 41% מהזכויות הנותרות.

2.אחוזת צהלה חכרה מהבעלים את המקרקעין בשכונת המשתלה בתל-אביב הידועים כחלק מחלקות 44 ו- 45 בגוש 6615 ששטחם 8905 מ"ר [להלן: "המקרקעין"], ובנתה על המקרקעין בנין לדיור מוגן בן 4 קומות מעל 2 קומות מרתף.

התביעה דנה בדרישת הבעלים לתוספת דמי היתר. עם חתימת חוזה הפיתוח שילמה אחוזת צהלה תמורה בהתחשב בכך שהקצאת הקרקע היתה עבור הקמת 104 יחידות דיור רגיל במקרקעין, ולאחר מכן אחוזת צהלה הגישה לאישור המנהל תכנית בניה להקמת 208 יחידות לדיור מוגן בתוספת לשטחי שירות – שינוי ייעוד ושינוי מספר היחידות הנבנות.

המינהל והעירייה טענו שאחוזת צהלה ביקשה לקבל ללא תמורה זכויות נוספות אשר לא שווקו לה. עוד נטען שאחוזת צהלה ביקשה לערוך שינוי חוזי בהסכם הפיתוח שנחתם, והבעלים רשאים להתנות את ההסכמה לשינוי החוזי בתשלום תוספת דמי היתר עקב הגדלת קיבולת הבניה.

3.במחלקות שהועמדו להכרעה – ב- 3.1.10 ניתן תוקף פסק דין חלקי להסכמת הצדדים [להלן: "פסק הדין החלקי הראשון"], וב- 4.6.12 ניתן פסק דין חלקי נוסף [ להלן: "פסק הדין החלקי השני"].

לאחר מתן פסק הדין החלקי השני הגיש השמאי שמינה בית המשפט [להלן: "שמאי בית המשפט"] עדכון שמאות מ- 4.9.12, ונותרה במחלוקת הסוגיה האם יש לאמץ את חלופה א' או את חלופה ב' שבעדכון השמאות.

ב"כ אחוזת צהלה הצהיר בעמ' 19 שורות 15-18: "לפי החלופה השנייה בחוות דעת השמאי – יש לדחות את התביעה. לפי החלופה הראשונה – יש לשלם 3,440,586 ₪ נכון ל- 23.10.12, כאשר לסכום זה תתווסף ריבית בשיעור 9% שנתית".

עוד הסכימו הצדדים בעמ' 20 שורות 5-17, שאם תאומץ חלופה ב' בעדכון השמאות – תידחה התביעה ללא צו להוצאות, ואם תאומץ חלופה א' – יכריע בית המשפט גם בטענה שהפער בין עדכון השמאות של שמאי בית המשפט לבין חוות דעת שמאי המינהל הוא זניח ובתחום סטיית התקן.

4.היות ואחוזת צהלה יזמה שינוי ההיתר מבניית 104 יחידות דיור רגיל ל- 208 יחידות לדיור מוגן ותוספת לשטחי שירות - "השווי הבסיסי" בחוות הדעת השמאיות התייחס לשווי הזכויות לבניית 104 יחידות דיור רגיל, ו"השווי החדש" בחוות הדעת השמאיות התייחס לשווי 208 יחידות לדיור מוגן ותוספת לשטחי שירות.

עיקרה של המחלוקת האם לאמץ את חלופה א' או את חלופה ב' לעדכון השמאות של שמאי בית המשפט מתמקדת בשאלת מקדם השווי שיש ליתן לשטחי השירות העיליים מסוג ממ"קים ["מרחב מוגן קומתי"] בשווי החדש – בפרוייקט לדיור מוגן שנבנה.

שמאי המינהל קבע מקדם שווי - 1 לשטחי השירות העיליים מסוג ממ"קים בדיור המוגן .

שמאי אחוזת צהלה [ נספח ד' לחוות דעת שמאי בית המשפט, עמ' 5 לתחשיבים] קבע שיש לקחת מקדם שווי הנמוך מ- 0.7 .

שמאי בית המשפט בחוות דעתו מ- 27.12.10 [ עמ' 57 , סעיף 14.1] קבע שיש לקחת מקדם שווי 0.9 .

לאחר קביעת בית המשפט בפסק הדין החלקי השני [ סעיף 15 לפסק ] , ששמאי בית המשפט לא הוסמך לשנות את מקדם השווי של שטחי השירות העיליים מסוג ממ"קים שקבע שמאי המינהל, לאור ההסכמה שקיבלה תוקף פסק דין בפסק הדין החלקי הראשון, הציג שמאי בית המשפט בעדכון השמאות מ- 4.9.02 שתי חלופות .

בחלופה א' נקבע מקדם שווי 0.7 [ אם מקדם זה יאומץ – על הנתבעים לשלם לפי תחשיב אחוזת צהלה 3,440,586 ₪ נכון ל- 23.10.12 ] .

בחלופה ב' נקבע מקדם שווי – 1 [ אם מקדם זה יאומץ – יש לדחות את התביעה ].

5.שמאי בית המשפט בחוות דעתו מ- 27.12.10 בעמ' 42 הסביר את המחלוקת בעניין מקדם שווי שטחי השירות העיליים מסוג ממ"קים בפרוייקט הדיור המוגן . עמדת שמאי המינהל : " דיור מוגן לא ניתן לשווק ללא שטחי שירות. הממ"קים בדיור מוגן יכולים לשמש לשימושים נוספים רב תכליתיים מעבר לשימוש לשעת חירום. בדיור מוגן יש צורך בשטחי שירות בפרופורציות שונות ממגורים ... מדובר בפרוייקט בעל אופי שונה לחלוטין [ מפרויקט של דיור רגיל – י.ג.] . ההתייחסות הינה לשטח ברוטו [ השטחים העיקריים ושטחי השירות בדיור המוגן – י.ג.] כאשר השווי הבסיסי לדיור מוגן... נמוך משווי למגורים... נערכה הפחתה בשווי במקדם 0.8 ".

עוד הוסיף שמאי המינהל בישיבה שנערכה בפני שמאי בית המשפט